ローリスク・ローリターンの土地活用として人気の駐車場経営。駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングのふたつの方法があり、近年ではコインパーキングが注目を集めています

「将来に備えて駐車場経営をやってみたいな！」
「土地から購入して駐車場経営はできるのかな？」
「どんな土地が駐車場経営に適してるのだろう？」

このような疑問にお答えします。

本記事では駐車場経営に興味を持っている方に「駐車場経営が土地購入からできるのか？」という視点で説明しています。

また記事後半では「コインパーキング経営に適している土地を3つ」紹介していますので、
駐車場経営を土地購入から始めるために『狙うべき土地』のイメージをつかむことができます。
ぜひ最後までお読みください。

駐車場経営は土地購入からできるの？　

少額で始められそうな駐車場経営は土地購入からできるのでしょうか。

結論からいうとニーズのある土地を安く購入できれば駐車場経営はできます。

ポイントは『土地を安く購入すること』が一番のキモとなり、収益から利回り計算した価格より安く土地購入できれば“利益”を出すことができます。

具体的に利回りから駐車場経営するための土地購入価格を試算してみましょう。
【1台あたり月1.5万円を売り上げるコインパーキング（計2台）の場合】

1.5万円（売上）×30％（経費・税金）×12ヶ月×2台＝25.2万円

利回り4％： 630万円
利回り3％： 840万円
利回り2％：1,260万円

車が2台駐車できるスペースは約10坪です。
10坪の内訳は車1台分を4坪とし精算機を含めた土地面積とします。

「想像よりも土地価格が安いな」と思われたのではないでしょうか。

売上に応じて土地購入価格を上げることはできますが、注意点としては土地にかかる税金です。
駅前や都心部ほど駐車場の時間あたりの売上は高くなりますが、土地にかかる税金も高くなるので税額の確認は大切です。

売上見込みと土地にかかる税額がわかれば駐車場経営ができる土地購入価格を算出することができるからです。

とてもシンプルな方法ですが駐車場経営を失敗しないためにも土地を安く購入することはとても重要です。

「土地をこんなに安く買えるわけない」と思うかもしれません。

確かに土地を安く買うことは不動産業者でも難しいと言われます。

しかしコインパーキングは駅前だけで成立するビジネスではありません。
住宅地でも月極め駐車場よりコインパーキングのほうが売上が高いケースもあるからです。

住宅地のコインパーキングを利用する人は、周辺住人、訪問者、工事業者などです。
例えば月極め駐車場の一部をコインパーキングに変更し売上アップに成功している事例も実際にあります。

住宅地であっても周辺にコインパーキングが無い場合は高稼働の収益を生み出すこともあります。

大事なことは市場調査です。

周辺にコインパーキングがあれば需要や駐車場価格の調査ができますが、無い場合は不動産会社への聞き込みなど市場調査の難易度が上がります。

また駐車場経営を始める際にハードルになるのが銀行の融資が使えないことです。

一般的に駐車場経営するための土地購入資金について、銀行融資を受けて事業を始めることは現実的ではありません。

理由は土地購入して始める駐車場経営の収益性の低さです。

アパート経営と比べて初期投資が低いことが駐車場経営のメリットですが、貸出スペースを上に増やせるアパート経営に比べて、駐車場経営は地面のみの貸出のため収益性は低くなるからです。

駐車場ビジネスを成功させている実績や購入する土地以外の担保提供がなければ、新規の駐車場経営を始める際に銀行からの融資を受けることは難しくなります。

そのため駐車場経営を土地から始めようとする場合は土地購入を全額自己資金で用意する必要があります。

駐車場経営を土地購入から始める大きなハードルは2つです。

• 土地選びの難易度が高い
• ローンの利用が難しい

このように駐車場経営を土地購入から始めるハードルはありますがアパート経営と比べて初期費用を安く始めることができる不動産収入はやはり魅力があります。

またアパート経営と比べて収益性は低くなりますが、入退去の原状回復費用や家賃下落などの手間やリスクが低いビジネスモデルです。

以上のことから「駐車場経営はニーズのある土地を安く購入できればできる」といえます。

土地購入して「コインパーキング経営」に適している土地3つ

駐車場経営を土地購入で始めるためには「土地を安く購入すること」が必要でした。
では安く購入できる土地とはどのような土地なのでしょうか？

ずばり土地購入してコインパーキング経営に適している土地とは『建物利用が難しい土地』です。

建物利用が難しい土地は土地の利用価値が低く、相場に比べて割安な価格で取引することができます。

理由は土地所有者も利用価値がないことがわかっているからです。

建物利用が難しい土地には再建築不可や調整区域の土地も含まれますが、コインパーキング経営を前提とするため今回は除外することにします。
また購入検討する土地の前面道路は4m以上の幅員がある道路を基準とすることが大切です。

土地を安く購入できたとしても前面道路の幅員がせまく、駐車場への入庫が難しいコインパーキングは高稼働が難しくなります。

以上の内容をふまえて、具体的に適している土地を3つ紹介します。

1. 土地面積が小さい
2. 間口がせまい
3. 奥行がせまい

1. 土地面積が小さい　

なんといっても「土地面積が小さい」土地は狙い目です。

土地面積が小さいと建物が建築できない、または建物が限定されるためです。

住宅地はもちろんのこと、駅に近い土地でも小さい土地は建物の利用が制限されるため
相場よりも安く購入できる可能性が高くなります。

具体的な土地面積は9坪～15坪くらいが目安になります。

狭小住宅といって10坪の土地に建物を建築するケースもありますが住宅であれば最低でも15坪以上は土地面積が必要になるからです。

また建物を建築する際は土地面積に対して建築できる建物割合の制限があります。

建築できる建物割合は都市計画法により定められているため、制限が厳しいエリアほど検討できる土地面積は広くなります。

2. 間口がせまい

2つ目は道路に接道している「間口がせまい」土地です。

奥行が長い長方形の土地形状で「ウナギの寝どこ」とも言われたりします。
奥行が長い土地は住宅の間取りプランに不向きなため、安く購入できる可能性があります。

具体的な間口は5m～7mくらいが目安になります。

車1台辺りの駐車スペースの寸法は幅2.5m×奥行5mです。

手前と奥に駐車すると仮定すると最低間口は5mとなります。
そのため5mよりも間口が狭い場合、奥行が長かったとしても駐車台数が1台になります。

手前側を軽自動車専用にすることもできますが、軽自動車に限定することは売上に大きく左右する部分です。

3. 奥行がせまい

3つ目は「奥行がせまい」土地です。

間口は広く奥行がせまい長方形の土地形状です。

奥行がせまい土地も住宅の間取りプランに不向きなため、安く購入できる可能性があります。

具体的な奥行は5m～7mくらいが目安になります。

奥行がせまい土地は間口が広く、駐車しやすいことがメリットです。

また奥行が5mであれば土地の無駄がなく有効に土地面積を使うことができます。「間口がせまい土地」と比べて土地の無駄が少なくなる特徴があります。

まとめ【駐車場経営は土地購入からできる】

結論、駐車場経営は「ニーズのある土地を安く購入すること」ができればできます。

土地購入価格は、売上見込みと土地税額から算出することができる。

土地購入から始める大きなハードルは2つ
・土地選びの難易度が高い
・ローンの利用が難しい

土地購入してコインパーキングに適しているのは『建物利用が難しい土地』

具体的に適している土地3つ

1. 土地面積が小さい
2. 間口がせまい
3. 奥行がせまい

土地購入から始める駐車場経営にはハードルはありますが
毎月収益が発生する不動産収入になります。

将来に備えた収入として駐車場経営を始める参考にしていただけると幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。