駐車場経営は、初心者でも始めやすいと言われています。そこで今回この記事では、本当に初心者でも始められるのという疑問について、お金に関わる内容について解説します。

• 駐車場経営に必要な初期費用
• 初期費用回収に必要な収入｜ランニングコストについて
• 利回りから考える初期費用回収までの時間

今回、このような内容について解説しますので、お金に関わる不安や悩みを解消してください。

駐車場経営に必要な初期費用

駐車場経営は初心者でも始めやすいと言われていますが、ビジネスはビジネスです。経営を始めるにあたって、初期費用が必要になります。

ここで、駐車場経営と言っても融資を受けたり、ローンの返済が必要なのではないかと考えます。では、駐車場経営にローンの返済が必要になるのか、見ていきましょう。

駐車場経営の200〜500万円の初期費用で始められる

駐車場経営には、利用者と契約を交わし、賃料を得る「月極駐車場」と不特定多数に駐車スペースを時間単位で貸し出す「コインパーキング」があります。形態は異なりますが、どちらも初期に必要になる費用は、およそ200〜500万円です。

月極駐車場の場合、初期費用の大半は土地整備費用になります。コインパーキングは、精算機やフラット板などの機器の設置が必要になり、初期費用が少し高くなります。

とは言え、マンション経営やアパート経営と比較すると、200～500万円であれば、融資を受けずに始めることが可能な額です。一般的に、ローン返済はなしで始めることが可能です。

初期費用回収に必要な収入｜ランニングコストについて

融資を受けずに初期費用を手持ちの資金で始められる駐車場経営は、ローン返済という重圧がないメリットがあります。しかし、初期投資した額を回収しないと、資金を取り戻すことはできません。

初期費用にかかった費用を回収するためには、毎月の収入についても、数字を出しておかないといけません。

経営方法によって異なる収益について

駐車場経営には、「個人経営」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3つの経営方法があります。経営方法を選ぶ基準は、開業予定地のニーズを考えることと、ビジネスプランになります。

開業予定地のニーズを考えること、月極駐車場とコインパーキングのどちらの収益性が高いのか見えてきます。そして、ビジネスプランは個々により異なります。

初心者が開業をするのであれば、業者へ委託する、管理委託方式、一括借り上げ方式が一般的です。中には、経営について知識があり、個人でビジネスを楽しみたいという方もいるでしょう。

ビジネスを中に楽しむという面においては、個人経営を選ぶ方がいいのですが、経営に不安があるという方は収益性を考えることが重要です。実際に3つの経営方式で経営を始めた場合の、月の収入を参考にしてください。

	稼働率100％	稼働率80％	稼働率50％
個人経営	72,000円	57,600円	36,000円
管理委託方式	64,800円	51,840円	32,400円
一括借り上げ方式	57,600円	57,600円	57,600円

今回は、あくまで一般的に出される数字で比較しています。しかし、稼働率からの数字に大きな差はありませんので、初心者の方は、稼働率と数字が比例しない「一括借り上げ方式」という点に着目するといいでしょう。

ランニングコストで重要視しなくてはいけないのが優遇されない税金

駐車場経営は「運営管理費」、そして「優遇されない税金」がランニングコストとしてかかってきます。

運営管理費においては、集金費や場内清掃費、保険料などがあります。運営管理費は、約3万円程度に収めることができます。駐車場経営で気をつけておかなくてはいけないコストは「優遇されない税金」になります。

優遇されないというところがポイントになり、土地を活用する場合、その土地に建物があると、「住宅用地の特例措置」が適用されます。税制上の優遇を受けられることで、税額が大幅に減少します。

しかし、駐車場経営は建物がない土地に分類されるため、固定資産税や都市計画税が、減額されないままかかってきます。

固定資産税とは？ 土地と建物それぞれにかかる税金。評価額×税率1.4％で算出される。

都市計画税とは？ 土地・建物にかかる税金。評価額×税率0.3％で算出される。

収支計画通りに経営を進めるためには、ランニングコストで必要になる税金について理解しておく必要があります。

固定資産税や都市計画税以外にも、所得税や住民税、個人事業税なども必要になります。地域によって税額が変わりますので、収支計画を立てる際に、どのくらいの税金の支払いが必要になるのか明確にしておきましょう。

利回りから考える初期費用回収までの時間

駐車場経営を始めて、初期費用を回収し、手元に入る資金を安定して得るためには、どのくらいの時間が必要になるのか、「表面利回り」と「実質利回り」2つの考えから見ていきましょう。

初期費用回収までにかかる時間は？

融資を受けずに駐車場経営を始めたとしても、初期費用の回収までの目標を立てておくことが重要です。ローン返済がないからと、収支計画を疎かにしては、回収するまでに長期間必要になり、ランニングコストの支払いに追われることになります。

そこで、初期にかかった費用の回収の目安を考えるために、表面利回りと実質利回りの違いについて、理解しておきましょう。

表面利回りとは？ 1年間の駐車場収入を、初期費用で割ったもの。 (年間の収入÷初期費用)×100＝表面利回り

仮に、毎月8万円の収入があり、初期費用に300万円かかったとします。表面利回りの計算式に数字を入れると「(96万円÷300万円)×100となるので、表面利回りは32%になることが分かります。利回り32%はかなり高い数字になり、初期費用の回収は約3年程度でできますので、経営を始めるにあたって、前向きになれます。

しかし、表面利回りの場合、優遇されない税金などのランニングコストが含まれていません。駐車場経営において、収支計画を立てる場合は、実質利回りを重視しておく必要があります。

実質利回りとは？ 1年間の駐車場収入からランニングコストを引いた金額を初期費用で割ったもの。 (年間駐車場収入-ランニングコスト)÷(土地価格+初期費用)×100＝実質利回り

運営費用が3万円、年に一度の支払いに必要な税金のために3万円積立をすることになる場合、(96万円-8万円)÷(300万円)＝30%という、実質利回りが出ます。

表面利回りとは、誤差ほどにしか感じないかもしれませんが、ここからが重要です。実質利回りは100%稼働を仮定しています。もし稼働率70%が平均となるとどうでしょう。

(96万円×0.7-6)÷(300万円)、このような数式に変わります。すると、実質利回りは20%と、10%も下がってしまいます。初期費用回収までに、3年以上かかります。

稼働率が下がれば、当然、利回りは低くなります。稼働率は正確に予測できるものではないので、最低の数字も視野に入れて、ある程度の資金を持った状態で始めることも重要になってきます。

駐車場経営の稼働率は正確に予測できない！リスクをなくすためにも業者への委託を考えよう！

初心者でも始めやすいと言われている駐車場経営ですが、リスクがないビジネスではありません。

• 収入は稼働率によって変動する
• 初期費用回収までの時間が明確ではない
• 経営のプロが次々と進出するビジネスである

初期費用が少なく、リスクを抑えて始められるビジネスであることは確かですが、経営は甘くはありません。駐車場経営を安定して続けるためには、戦略が必要になり、市場変化によって、臨機応変に打開策を打たなくてはいけません。稼働率が収益を左右する駐車場経営ですので、ぜひ、経営の知識を持つ、業者への委託管理、一括借り上げ方式を利用しましょう。