初期費用が少なく遊休地の利用方法としてハードルが低めと言われている駐車場経営ですが、失敗してしまうというケースがあります。
もちろん、失敗する理由があるのですが、それはどんなケースが考えられるのでしょうか。

駐車場経営で失敗する原因とその対策について解説していきます。

 駐車場経営の種類

まず、駐車場経営にはいくつかの形態があります。失敗する理由を考える上で、まずは駐車場経営の形態について理解しておきましょう。

駐車場経営には、まず、大きく分けてコインパーキングと月極駐車場があります。

コインパーキングは、時間貸しの駐車場です。必要としている人に必要している時間だけ駐車スペースをレンタルして駐車料金を貰う方法です。

一方、月極駐車場は賃貸物件に近く、特定の駐車スペースを契約者の専用スペースとして貸し出して毎月の賃料を貰うという方法です。

コインパーキングは、精算は機械が行います。時間あたりの料金を明示しておけば足りるため、利用者との個別の契約をせずに済みます。

それに対して月極駐車場は、数ヶ月単位で特定の賃貸人と契約をして駐車場スペースを賃貸するという方法です。時間貸しのコインパーキングのように、誰でも利用できる駐車場ではありません。利用者と契約書を交わす必要がありますし、不動産事業者を通すケースも多いため手続きはコインパーキングより煩雑です。ですが、月極駐車場には、毎月の賃料が確定しているため、収入の計算がしやすく計画的な運営ができるというメリットがあります。

どちらも、駐車場経営ですが、大きく性質が異なることが解ります。

そして、コインパーキングにはさらに3種類の経営方式があります。

• 自営方式
• 管理委託方式
• 一括借り上げ方式

です。

自営方式は、初期投資から維持管理と運営まですべて所有者が行う方法です。

そして、管理委託方式は初期投資をした駐車場の運営を管理会社に委託するという方法となり、一括借り上げ方式は、土地を管理会社に貸し出して賃料を貰うという方法です。

駐車場経営で失敗してしまう理由

駐車場経営で失敗してしまう理由として以下のような原因が考えられます。

• 管理会社とのトラブル
• 立地がよくない
• 設備に問題があった
• 事故や車上荒らしが発生した
• 料金設定のミス
• 空車の想定がミス
• 月極駐車場の賃料の相場がさがってしまった

では、ひとつずつ原因と理由について見ていきましょう。

 管理会社とのトラブル

まず、管理会社とのトラブルがあげられます。

委託した管理会社がしっかりと管理をしていない、利用者からの問い合わせなどに誠意のある対応をしていない結果として、顧客が離れてしまうということが考えられます。

例えば、清掃が行き届いていない散らかったコインパーキングを利用しようという人はそう多くないでしょうし、「あそこのコインパーキングは対応が良くなかった」と悪い噂がたってしまうと利用者が離れてしまう原因になります。

立地が良くない

次に、駐車場の立地が原因となるケースです。

これは、コインパーキングでも月極駐車場でも同じですが、駐車場の需要がない場所で駐車場を作っても利用者が増えずに赤字になってしまうことは想像に難くありません。

設備や維持管理に問題がある

駐車場の照明が暗すぎたり、駐車場スペースのアスファルトが剥がれていたりと設備に問題があると利用者が離れてしまいます。

例えば、雨の日の駐車場スペースに大きな水たまりができているというようなケースもこれに該当します。

 事故や車上荒らしが発生した

駐車場内のスペースが十分に確保されておらず、接触事故が発生したり、車上荒らしの被害が出たりすると、顧客が離れる原因になってしまいます。

また、接触事故が発生してしまうような狭い切り返しスペースしか確保されていない場合は、運転に自信のないドライバーや大きな車での駐車は敬遠されるということも考えられます。

駐車場内のスペースが十分に確保されておらず、接触事故が発生したり、車上荒らしの被害が出たりすると、顧客が離れる原因になってしまいます。

料金設定のミス

駐車料金や賃料の設定を間違えて経営に失敗してしまうことがあります。

極端に安い設定にして赤字になるケースもあれば、割高な料金設定にして顧客が付かないケースもあります。

稼働率の想定ミス

コインパーキングの場合、稼働率の想定を間違えた結果、想定より稼働率が低く思ったほどの収入が得られないということもあります。

 月極駐車場の相場が下がってしまった

月極駐車場の場合は、周辺の環境の変化で賃料の相場が下がってしまって、当初、見込んでいた収入が得られなくなり初期投資の費用を回収できないというケースもあります。

 駐車場経営で失敗しないためのポイント

駐車場経営で失敗しないためは

• 管理会社とのコミュニケーション
• 調査をしっかりと行う
• 利用者の視点に立った設計

が重要です。

まず、管理会社を選ぶ段階でしっかりと調査をしておくこと、できれば複数の管理会社を比較検討しておきたいところです。

そして、委託後もただ管理会社に丸投げして知らない顔をするのではなく担当者と密にコミュニケーションを取ることでトラブルを回避できます。

そして、料金設定や立地が失敗の原因となるケースもありますので、駐車場経営を始める前に、その土地が本当に駐車場スペースとして向いている土地かをリサーチして客観的に調査を行う必要があります。

「どこにでもとにかく駐車場を作ればそれで利用者が出てきてくれる」というわけではありません。周辺環境の調査や、駐車場が面する道路の交通量と幅員も確認しましょう。そして、もちろん周辺の駐車場料金や賃料についてもリサーチが必要です。

最後に、利用する側の視点で、その駐車場を利用したいと思えるかを考えた設計と設備を整えることも大切です。

狭すぎる駐車スペースや通路は避けて、余裕ある作りにしましょう。そうすることで、大きな車や運転に自信がない人でも利用しやすくなりますし、接触事故のリスクを避けることもできます。

また、照明設備や監視カメラを導入しておけば、夜間でも安心して利用できますし、犯罪の抑止にもなります。

まとめ | 大切なのはリスクマネジメント

駐車場経営において、大切なのはいかにしてリスクを減らすかということです。

もちろん、経営をしていく上で起るすべてのトラブルを事前に察知することはできません。

ですが、考えられるトラブルが起こりにくいように工夫することと想定して対策を取っておくことはできます。

失敗しないようにするためには、その原因を知っておくことと対策を立てておくこと、そして、できる限りトラブルを予防することが大切です。